Betriebskosten: Notwendiger Inhalt im Vertrag und Auslegung
BGH, Hinweisbeschluss vom 07.06.2016
– VIII ZR 274/15 -
Kurze Inhaltsangabe:
In dem dem Rechtsstreit zugrunde liegenden Formularmietvertrag war bei Betriebskosten sowohl die Variante „Vorauszahlung“ als auch „Abrechnung“ angekreuzt; welche Betriebskosten im Einzelnen
umgelegt werden sollte, ergab sich aus dem Vertrag nicht.
Der BGH bekräftigte, dass sich aus dem ersichtlichen versehen des doppelten Ankreuzens nicht ergeben würde, dass keinerlei Betriebskosten zu zahlen sind. Vielmehr ist nach §§ 133, 157 BGB zu
ermitteln, was die Parteien wollten.
Auch der Umstand, dass die umlegungsfähigen bzw. von der Pauschale umfassten Betriebskosten nicht benannt wurden, sei unschädlich. Ihrer Aufnahme bedürfe es auch im Rahmen der Wohnraummiete
nicht, da sich die umlegungsfähigen Kosten aus der Betriebskostenordnung gem. § 556 Abs. 1 BGB ergäben.
Aus den Gründen:
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
Gründe
1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision (mehr). Denn die vom Berufungsgericht als grundsätzlich erachtete Frage, welche Anforderungen an die Angabe von
Betriebskosten in einem Wohnraummietvertrag zu stellen sind, ist jedenfalls durch das - nach Erlass des Berufungsurteils ergangene - Senatsurteil vom 10. Februar 2016 (VIII ZR
137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 15 f.) geklärt. Dass diese Entscheidung eine Fallgestaltung betraf, in der es um die Umlage abzurechnender Betriebskosten ging, während hier die
Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale in Frage steht, ist ohne Bedeutung. Denn in beiden Varianten geht es um den Inhalt einer Vereinbarung, mit der die Betriebskosten dem
Mieter auferlegt werden, insbesondere um die von ihr erfassten Betriebskosten.
2. Die Revision des Klägers hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Kläger nicht etwa - wie er meint - entgegen dem im
Mietvertrag vom 1. Oktober 2006 für die Betriebskosten vorgesehenen Betrag von monatlich 50 € überhaupt keine Betriebskosten zu zahlen hat. Es ist unschädlich, dass in dem
Formularmietvertrag - offenbar versehentlich - sowohl die Variante "Betriebskostenpauschale" als auch die Variante "Betriebskostenvorauszahlung" angekreuzt ist und die
Betriebskosten nicht näher bezeichnet sind.
Wie der Senat entschieden hat, genügt bei einem Mietvertrag über Wohnraum für eine - auch formularmäßige - Umlage von Betriebskosten, die Vereinbarung, dass der Mieter "die
Betriebskosten" zu tragen habe, weil damit die nach § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der dazu ergangenen Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten, also sämtliche
umlagefähigen Betriebskosten, gemeint sind (Senatsurteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, aaO Rn. 15 f., 19). Ob insoweit eine Pauschale (die gegebenenfalls nach § 560 Abs.
1, 3 BGB angepasst werden kann) oder aber Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht vereinbart sind, ist ohne Bedeutung. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass sich im Streitfall ein
Hinweis auf die Betriebskostenverordnung nur im Zusammenhang mit einer Erhöhung einer Pauschale findet und bei einer etwaigen Ermäßigung einer Betriebskostenpauschale sowie bei
der Umlage nur von "den Betriebskosten" die Rede ist. Dass mit "den Betriebskosten" deshalb in dem einen wie dem anderen Fall etwas anderes gemeint sein könnte als "sämtliche
umlagefähigen Betriebskosten" und die getroffene Regelung deshalb unterschiedlichen Verständnismöglichkeiten ernstlich Raum gäbe oder gar zu darüber hinausgehenden Unklarheiten
über den Umfang der umlagerelevanten Betriebskosten führte, ist entgegen der Auffassung der Revision nicht ersichtlich.
Die auf einer sorgfältigen Auslegung beruhende Würdigung der Vorinstanzen, dass die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben, die gegebenenfalls nach § 560 Abs. 1, 2
BGB erhöht oder nach § 560 Abs. 3 BGB gesenkt werden kann, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
